Airbnb a krátkodobý pronájem bytu: proč to není nájem, ale ubytovací služba

Krátkodobý pronájem přes Airbnb se v Česku neposuzuje jako nájem, ale jako ubytovací služba, a rozhoduje o tom rozsah služeb, ne délka pobytu. Většina lidí předpokládá, že hranicí je nějaký počet dní. Není. Generální finanční ředitelství postavilo test na třech úplně jiných kritériích a jedno z nich je natolik nízko, že ho splní i běžná snídaně. Z toho pak plyne řetěz povinností, který překvapí i lidi, kteří pronajímají párkrát za rok.

Ve zkratce

• O zařazení nerozhoduje délka pobytu, ale účel a rozsah doprovodných služeb.
• Výměna ložního prádla, úklid u hosta nebo snídaně stačí k překlopení do služby.
• Povinnost registrace k dani z přidané hodnoty vzniká z přijetí služby od platformy.
• Platí i pro toho, kdo pronajme byt třikrát za rok.
• Společenství vlastníků nemůže krátkodobý pronájem zakázat stanovami.
• Od 20. května 2026 platí evropské nařízení s povinným registračním číslem.

Proč to není nájem

Klíčovým dokumentem je Informace Generálního finančního ředitelství účinná od 1. ledna 2023, která nahradila starší materiál z října 2017. Odpovídá na otázku, kdy jde o pronájem nemovitosti a kdy o poskytování ubytovací služby, a odpověď nestaví na počtu nocí, ale na povaze plnění.

Tři kritéria, podle kterých se to pozná

První je účel: nájem slouží k zajištění bydlení, ubytovací služba k přechodnému pobytu. Druhé je rozsah doprovodných služeb a tady je laťka nízko. Finanční správa výslovně jmenuje výměnu ložního prádla, úklid prostor užívaných hostem a jakékoli stravování včetně samotné snídaně. Třetí kritérium je, kdo se stará o drobné opravy a údržbu: u nájmu je to z části nájemce, u ubytovací služby výhradně poskytovatel.

Na pojmenování smlouvy nezáleží

Kdo si myslí, že problém vyřeší tím, že smlouvu nazve nájemní, míří vedle. Vychází se z objektivní povahy plnění bez ohledu na to, jak si ho strany pojmenovaly, což potvrzuje i judikatura Soudního dvora Evropské unie. Pokud tedy hostiteli po každém hostovi mění povlečení a uklízí, jde o ubytovací službu, i kdyby měl podepsáno cokoli.

Živnost a daně

Z posouzení jako ubytovací služba plyne, že příjem není příjmem z nájmu, ale příjmem ze samostatné činnosti. To je zásadní rozdíl, protože se s ním pojí živnostenské oprávnění, odvody na sociální a zdravotní pojištění a jiný způsob uplatnění výdajů. Kdo pronajímá byt dlouhodobě jako bydlení, tohle všechno neřeší, kdo ubytovává turisty, řešit musí.

Daň z nemovitých věcí

Nenápadná, ale nepříjemná položka. Podle finanční správy platí, že jednotka prokazatelně nabízená na portálu k pronájmu včetně ubytovacích služeb slouží k podnikání, a to i tehdy, když služby nakonec nikdo nevyužil a když jednotka není k prvnímu lednu obsazena. Rozhoduje tedy samotné nabízení, ne skutečné využití. Sazba daně u nemovitosti sloužící k podnikání je jiná než u bydlení.

Daň z přidané hodnoty, kde to překvapí nejvíc

Nejrozšířenější omyl zní, že se daň z přidané hodnoty řeší teprve při překročení obratu. U krátkodobého pronájmu přes zahraniční platformu to neplatí. Hostitel totiž přijímá službu, tedy zprostředkování a použití online platformy, od osoby neusazené v tuzemsku. Tím se podle § 6h zákona o dani z přidané hodnoty stává identifikovanou osobou a musí se do patnácti dnů registrovat podle § 97.

Co to znamená prakticky

Povinnost vzniká bez ohledu na výši příjmů. Týká se i člověka, který pronajme byt třikrát za rok. Identifikovaná osoba není plátcem daně z přidané hodnoty v plném rozsahu, tedy neodvádí daň ze svých tuzemských plnění a nemá nárok na odpočet, ale musí přiznat a odvést daň z přijaté služby od platformy a podávat příslušná přiznání. Je to administrativní povinnost, na kterou se přichází nejčastěji až při kontrole.

Poplatek z pobytu a hlášení hostů

Místní poplatek z pobytu upravuje zákon o místních poplatcích v § 3 až § 3g. Zavádí ho obec vyhláškou, ale vybírá a odvádí ho ubytovatel, ne host, a to i když jde o fyzickou osobu pronajímající jeden byt. S poplatkem se pojí povinnost vést evidenční knihu s předepsaným obsahem. Zákon zároveň vymezuje skupiny osob, na které se poplatek nevztahuje.

Ohlašování cizinců

Samostatná a často opomíjená povinnost vychází ze zákona o pobytu cizinců, konkrétně z § 102. Ubytovatel musí oznámit ubytování cizince policii, a to do tří pracovních dnů. Zásadní detail: povinnost se vztahuje i na občany Evropské unie, ne jen na cizince ze třetích zemí. U bytu, kde se hosté střídají každé tři noci, jde o rutinní administrativu, kterou je potřeba mít zavedenou.

Co na to sousedé a společenství vlastníků

Tohle je nejčastější zdroj sporů v domě a odpověď je jednoznačnější, než se čeká. Společenství vlastníků nemůže krátkodobý pronájem zakázat stanovami. Potvrdil to Nejvyšší soud rozhodnutím z 15. března 2023 s tím, že takové rozhodnutí shromáždění je nicotné. Vlastnické právo se stanovami omezit tímto způsobem nedá.

Co společenství a sousedům přesto zbývá

Nástroje existují, jen jsou jinde. Prvním je ochrana proti imisím, tedy proti hluku, zápachu a jinému obtěžování nad míru přiměřenou poměrům. Druhým je možnost domáhat se u soudu nuceného prodeje jednotky, pokud vlastník opakovaně a závažně porušuje své povinnosti a byl na to písemně upozorněn. Třetím jsou pravidla pro správu domu a rozúčtování nákladů, protože byt s vysokou obměnou hostů zatěžuje společné části víc než běžná domácnost.

Praktický důsledek

Plošný zákaz tedy neprojde, ale opakované noční rušení nebo poškozování společných prostor se řešit dá, a to poměrně tvrdě. Většina konfliktů v domech proto nestojí na tom, že někdo pronajímá, ale na tom, jak si vybírá hosty a jestli má nastavená pravidla.

Co se mění evropským nařízením

Od 20. května 2026 je použitelné nařízení Evropské unie o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb krátkodobého pronájmu ubytování. Zavádí dvě podstatné věci. První je registrační číslo, které musí být uvedené u nabídky, takže se anonymní inzerce fakticky znemožňuje. Druhou je pravidelné měsíční předávání dat platformami orgánům veřejné moci.

Co z toho plyne pro hostitele

Podstata změny není v nové dani, ale v dohledatelnosti. Do té doby stálo vymáhání povinností na tom, že se úřad k datům dostával obtížně. Nařízení tenhle problém odstraňuje. Chystané české nástroje pro evidenci ubytovaných a případná pražská regulace zatím nemají jednoznačně dané parametry a zdroje se rozcházejí i v termínech, takže se tady žádná konkrétní čísla ani data uvádět nedají.

Pojištění, na které se zapomíná

Běžné pojištění domácnosti a bytu obvykle počítá s tím, že nemovitost obývá vlastník nebo dlouhodobý nájemce. Krátkodobé komerční ubytování bývá z krytí vyloučené nebo aspoň není v pojistné smlouvě uvedené jako účel užívání. Když pak host něco poškodí, pojišťovna může plnění odmítnout s odkazem na jiné využití, než jaké bylo sjednáno. Ochrana nabízená samotnou platformou má vlastní limity a výluky a nenahrazuje pojistnou smlouvu.

Ekonomika provozu bez čísel

Hrubý výnos z krátkodobého pronájmu bývá vyšší než z dlouhodobého nájmu, ale ukrajuje z něj podstatně víc položek: provize platformy, úklid mezi hosty, prádlo, spotřební materiál, energie hrazené vždy majitelem, opotřebení vybavení, poplatek z pobytu a čas strávený komunikací. K tomu se přidává sezonnost a obsazenost, která v mimosezoně padá. Srovnání s dlouhodobým nájmem proto není o výnosu za noc, ale o výnosu za rok po odečtení práce. Jak se výnos počítá obecně, rozebírá text o tom, co se počítá do výnosu z nemovitosti na pronájem.

Kdy to dává smysl

Typicky u bytu v turisticky vytížené lokalitě, kde je rozdíl mezi krátkodobou a dlouhodobou sazbou velký a kde je obsazenost stabilní. Naopak v místě s malým turistickým ruchem se rozdíl smaže náklady a prací. Kdo do toho jde, měl by počítat s tím, že jde o podnikání s vlastní administrativou, ne o pasivní příjem. Podobně to platí u každé vedlejší výdělečné činnosti, jak popisuje text o tom, co obnáší živnost vedle zaměstnání.

Šest věcí, které hostitele překvapí

1. O zařazení nerozhoduje délka pobytu, ale rozsah doprovodných služeb.
2. K překlopení do ubytovací služby stačí i samotná snídaně.
3. Registrace k dani z přidané hodnoty vzniká bez ohledu na obrat.
4. Daň z nemovitých věcí se váže už na nabízení, ne na obsazenost.
5. Hlásit se musí i ubytování občanů Evropské unie.
6. Společenství vlastníků nemůže krátkodobý pronájem zakázat stanovami.

Další témata z osobních financí a spotřebitelských práv shrnuje průvodci financemi.

Časté otázky

Podle čeho se pozná nájem od ubytovací služby?

Podle účelu, rozsahu doprovodných služeb a podle toho, kdo se stará o drobné opravy. Délka pobytu rozhodující není. Finanční správa jmenuje jako doprovodné služby výměnu ložního prádla, úklid prostor užívaných hostem a jakékoli stravování včetně snídaně.

Pomůže, když smlouvu nazvu nájemní?

Nepomůže. Vychází se z objektivní povahy plnění bez ohledu na to, jak si ho strany pojmenovaly. Pokud hostitel po každém hostovi mění povlečení a uklízí, jde o ubytovací službu bez ohledu na název smlouvy.

Musím se registrovat k dani z přidané hodnoty?

Ano, a to bez ohledu na výši příjmů. Přijetím služby od zahraniční platformy se hostitel stává identifikovanou osobou podle § 6h zákona o dani z přidané hodnoty a musí se do patnácti dnů registrovat podle § 97. Platí to i pro tři pronájmy za rok.

Kdo vybírá a odvádí poplatek z pobytu?

Ubytovatel, ne host, a to i když jde o fyzickou osobu pronajímající jeden byt. Poplatek zavádí obec vyhláškou podle zákona o místních poplatcích a s ním se pojí povinnost vést evidenční knihu s předepsaným obsahem.

Musím hlásit hosty policii?

Ano, u cizinců, a to do tří pracovních dnů podle zákona o pobytu cizinců. Zásadní je, že se povinnost vztahuje i na občany Evropské unie, ne jen na cizince ze třetích zemí.

Může mi společenství vlastníků krátkodobý pronájem zakázat?

Stanovami ne, potvrdil to Nejvyšší soud rozhodnutím z 15. března 2023 s tím, že takové rozhodnutí je nicotné. Sousedům zbývá ochrana proti obtěžování nad míru přiměřenou poměrům a v krajním případě návrh na nucený prodej jednotky.

Co mění evropské nařízení od května 2026?

Zavádí registrační číslo, které musí být uvedené u nabídky, a pravidelné měsíční předávání dat platformami orgánům veřejné moci. Nepřináší novou daň, ale odstraňuje problém s dohledatelností, na kterém dosud vymáhání povinností váznulo.

Kryje běžné pojištění domácnosti krátkodobý pronájem?

Obvykle ne, protože smlouva počítá s bydlením vlastníka nebo dlouhodobého nájemce. Komerční ubytování bývá vyloučené a pojišťovna může plnění odmítnout. Ochrana nabízená platformou má vlastní limity a pojistnou smlouvu nenahrazuje.

Tenhle text popisuje, jak jednotlivé povinnosti fungují, není daňovým ani právním poradenstvím. Konkrétní situaci je vždy namístě probrat s účetní nebo s advokátem, protože se pravidla mění a záleží na detailech konkrétního případu.